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成功案例

本所主任林淑菁律师和李贤欣律师成功代理广州市某社区服务发展有限公司租赁合同纠纷一案

发布时间:2019-02-28

【案情简介】
2011年1月10日,广州市某社区服务发展有限公司(原告)与广州市某物业管理有限公司(被告)订立《广州市房屋租赁合同》,合同约定:被告将海珠区工业大道沙园大街24-38号101房(涉案物业)租赁给原告,原告每月向被告支付租金5610元,合同期限自2011年1月1日至2016年12月31日止。同时该合同第四条约定:被告必须确保该房屋产权清晰;被告应提供该房屋有关证明。2012年10月,接上级安排,广州市某社区服务中心(第三人)筹备股权变更期间及之后,财政部门将相关财政拨款直接转入广州市海珠区某社区服务中心,《广州市房屋租赁合同》支付租金的主体由原告变更为第三人。因此为了财务付款备案需要,第三人与被告另行签订租赁合同。合同签订后,原告及第三人一直按照合同约定支付租金至20117年6月,已付租金共计426360元。2017年3月9日至2017年7月4日,广州市海珠区审计局对原告上级部门广州市海珠区某街道办事处经济情况进行审计,审计后发现被告提供的广州市海珠区工业大道沙园大街24-38号101房并非显示存在的物业,也没有进行产权登记,因此认定原被告签订的前述《租赁合同》为虚假合同。因租赁合同所涉物业并不存在,双方签订的租赁合同应为无效合同,被告因该租赁合同而获取的租金应当予以返还。原告已于2017年12月20日致函被告,要求被告返还租金426360元,但被告回函明确表示拒绝返还,故原告起诉要求判令:1、原被告于2011年1月10日签订的就海珠区工业大道沙园大街24-38号101房的租赁合同无效;2、被告返还原告已付的从2011年1月1日至2017年6月30日的租金426360元(每月按5610元计算);3、本案的诉讼费由被告承担。
【办案情况】
林淑菁律师、李贤欣律师承办案件后,及时与原告广州市某社区服务发展有限公司沟通了解案件情况,收集证据资料,分析案情,研究证据资料,向原告广州市某社区服务发展有限公司提供专业的法律意见,针对本案诉讼提出以下起诉意见:一、原告对于本案的全部诉讼请求均具有诉讼主体资格:1、原被告于2011年1月10日,就涉案物业签订的《广州市房屋租赁合同》是真实存在的,且一直实际履行,双方从未解除该合同;2、案外人广州市海珠区某社区服务中心与被告于2012年10月1日就涉案物业另行签订的租赁合同是社区中心根据上级安排代原告支付涉案物业租金财务备案而签订的;3、根据海审决(2017)3号《审计决定书》确定本案诉讼主体是原告,涉案租赁合同是实际履行的合同,履行期限至2017年6月;二、涉案物业根本不存在,涉案租赁合同是无效合同;三、涉案租赁合同是无效合同,被告依据该合同所收租金依法应予返还。
一审海珠区人民法院采纳了林淑菁律师、李贤欣律师的部分起诉意见,作出判决如下1、支持原告广州市某社区服务发展有限公司与被告广州市某物业管理有限公司于2011年1月10日签订的就海珠区工业大道沙园大街24-38号101房的租赁合同无效;驳回原告的其他诉讼请求。
原告广州市某社区服务发展有限公司不服,委托林淑菁律师、李贤欣律师代理二审进行上诉。针对案件真实情况及一审法院的判决理由,在起诉意见的基础上新增了以下上诉意见:一、上诉人对于本案的全部诉讼请求均具有诉讼主体资格,原审判决认定上诉人物权主张2012年10月后的租金是认定错误,海审决(2017)3号《审计决定书》是准司法文书,根据审计查证的事实,涉案物业实际履行的合同是上诉人与被上诉人于2011年1月10日签订的租赁合同,履行期限至2017年6月。二、原审判决认定上诉人以合同无效为由要求返还租金的请求超过诉讼时效是适用法律错误,上诉人只有在法院或仲裁机关确认合同无效的情况下才能要求被上诉人返还基于合同所收取的租金,因此不存在上诉人主张返还租金的请求已超过诉讼时效的问题。
【处理效果】
二审广州市中级人民法院采纳了林淑菁律师、李贤欣的上诉意见,作出了终审判决如下:1、维持广东省广州市海珠区人民法(2018)粤0105民初2329号民事判决第一项;2、撤销广东省广州市海珠区人民法(2018)粤0105民初2329号民事判决第二项;3、广州市某物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还广州市某社区服务发展有限公司2011年1月至2016年12月期间的租金403920元;4、驳回广州市某社区等服务发展有限公司的其他诉讼请求。
 
本文作者:广东穗恒律师事务所 林淑菁律师 李贤欣律师(如需转载需经作者同意)